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①業者の選択 なんと言っても不動産会社の姿勢と担当営業マンの能力と人柄を見極めるのが大切ですね。通常この業界では最初に担当した人が、ずっとあなたの担当者になります。ほとんどが順番方式で、機械的に来店者や電話の問い合わせのお客様を順に振っていくことになります (一部例外として成績の良い人から順に振っていく会社もありますが)。 ですから能力のなさそうな営業マンに当たってしまったら、他社を当たった方が良いと思いますよ。 なぜなら熱心で有能な営業マンでないと良い物件を確保できないからです。良い物件はちょいちょい有るものではなく、突然出てきます。その時すぐキャッチして、あなたにお知らせして物件を押さえる能力のある人でなければ困ります。これはあなたと営業マンの共同作業ですから息の合ったコンビでなければいけません。 ひとたび物件が公開されると一度に何千という業者の目に触れることになるのですから、良い物件には激しい 競争があります。営業マンは常々価格の勉強をし良い物件が出たときアクションをおこさないと他者に持っていかれます。 どこか信頼のおけない営業マンが相手だとあなたも判断に時間がかかるでしょうから、物件を逃がすことになります。（本当に良い物件が出ると他人に渡したくない、誰か自分の知ってる方に買って頂きたい、能力のある営業マンは本当にそう思うものです。たしかに中には強引なばかりで客のことを考えない営業マンもいますから最初に営業マンの能力、自分との相性をよく見極めが何よりも大切なのです。 ②調査（土地の購入の場合） 第一に法令上の調査建築確認が取れる土地かどうかを確認する必要があります。現在建っていても将来建て直す時、確認が降りなければ建て替えができません。売りたくてもそんな条件だと格安で売らなければいけないことになってしまいます。 次に大事なのが道路計画など将来その土地に異変が生じる可能性があるかどうかを確認することです。地域の条例の有無など、建築基準法以外の制限（風致地区だったり、また地域がら航空法の中にある地域であったり、）があったりする場合もあります。 ３つ目にだいじなのが境界石の有無、位置の確認、実測値の確認、登記簿上の権利関係です。 以上は法律関係の内容ですので、やはり信頼のおけそうな不動産会社と経験豊富な営業マンを最初から選んでおくことが大事なのです。 ４番目はぜひご自分でやっていただきたい目視調査です。ご自分の足で現地を訪れじっくり調べる必要があります。下水の状況等は、業者が調べる範囲ですが、基準上は満たされていても、台風の時のように特別大雨が降った時の事などは、御自分でも近くの方に聞くなどしてじかに確かめることも必要です。 ③調査（家） 新築の家の場合、住宅品質確保促進法により10年の保障が義務づけられていますので、安心ですが、万が一業者が倒産することもありますので、その場合の保険に入っていることは確認されたほうがよいと思います。 中古の家の場合、雨漏りの跡がないかどうか、もし有ったらどのように対処したかなどです。基礎との関係（地盤面から土台までの距離）、床下の換気の状況。床下収納があるときはそれをはずして土台や基礎の状況を見て、乾燥しているか、じめじめしているかどうかなどを確かめるのが良いでしょう。住宅の一番の敵は湿気です。床下が乾燥した状況なら割方安心して良いのではないでしょうか。
①業者の選択 やはり会社の姿勢と担当営業の能力、人柄の見極めが大切です。これは購入でも売却でも同じですが、購入ほど営業の能力は問われません。しかし価格の設定などについては的確な判断を要します。売却の際の業者選びのポイントは、早く売却する事を真剣に考えてくれる業者かどうかです。大手の会社ほど、手数料の関係で他社の客付けを歓迎しない所が多く、できるだけ自社で売却する事を優先します。不動産会社の都合で何ヶ月も余計に日数が掛ってしまうのではたまったものではありません。その点小さな会社ほど真剣に取り組み、広告媒体を有効に活かし、早く売却しようとする傾向がありますのでお奨めです。 ②価格の設定 お気持ちはわからないではないですが、買ったときの金額や、バブルの時の金額は思い切って忘れてしまいましょう。ローンの残りがいくらだからとか、御自分の都合を優先させてしまうとなかなか売却が進まないケースがでてきてしまいます。現在いくら位で売買が成立しているのかよく調べてその価格に近い価格設定をすることが大事です。 売れる売れないは、ほとんどが価格の適正さにあります。適正な価格なら公開されて１～２週間以内で、いくつか話が持ち上がってきて売れそうな感覚が得られます。そこで多少の差値があっても応じられれば、売却成立です。こんなに早く決まるということは安すぎたんじゃないだろうかと思われる人も多いのですが、そうでないことは後に分かることです。少しの金額を欲張って、何ヶ月もさらし物にして、結局安く売却するケースのほうが多いようです。そんな時有能な営業なら実勢価格をわきまえ、顧客を早めに説得できるので、結局は顧客にとっては有利に働きます。 更地にして長く置くと、税金が余計に掛かる事は知っておいてください。売却する家は商品です。できるだけ綺麗に、他人が見たら快く思わないと想像できる物は、出しておかない。（昔本当に造りの良い、素敵な売り家がありお客様を案内したことがありました。その家は家庭内暴力のあった家で、あちらこちらに破損が見られ、おまけに小さな仏壇が残されていました。資産価値も高くお買い得な物件でしたが、気に入っていただけませんでした。）極端な例ですがほんの些細なことで購入意欲がそがれることはありますので、気をつけられると良いと思います。 それも担当者が説得をする事柄かと思いますので、私は先方の担当に反省を促しました。 売ると決めたらできるだけ、当日の案内でも応じられるよう覚悟して準備をしておくことも大切です。 ③契約方法 信頼のおける業者を見極めたら、一社に専任専属でお願いすることがもっとも賢いやり方です。信頼できる業者であれば広告（業者間に情報を速やかに流す）をきちんとしてくれ、報告業務を怠らずしてくれるはずです。 何社も頼むと費用をかけてまでは動いてもらえず、結局一部の業者だけでしか売買活動をして貰えない事になり、なかなか売れないということにもなりかねません。
②昔と違って汚いと借り手が付きません。上下、隣の生活音が聞こえると、貸しづらい。古い建物でも思い切ってリニューアルと、価格もそれなりに貸せますので4～５年先を考えたら、そのほうが良いでしょう。ただし中途半端な改装では成果があがりません。遮音工事と、給湯設備、上辺だけの化粧ではなく、経年劣化の少ないきちんとした工事をしないと、かけたお金をどぶに捨てる羽目になります。 ③業者の選定賃貸の場合、広告を打つところは少ないのですが、あえてそれをしてくれる所を探して専任でお願いしましょう。たとえば職場の近くの業者に飛び込み物件を探す人も多く、離れた所で顧客が発生する可能性は少なくありません。やはり情報をお金をかけて公開してくれる良心的な業者を選定すべきです。 |
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